[转] 南山区为何成为深圳房价最高的城区

南山区，为什么成了深圳房价最高的城区？

高素质的人口结构，使得南山成为深圳房价最高的城区，实属必然。

不知不觉中，南山以均价 8 万左右的二手房价格，成为深圳房价最贵的城区。是什么原因形成这种结果呢？

是商业配套吗？明显不是，南山区的商业配套虽然不差，但罗湖的商业街区更为密集、商业氛围更浓，但罗湖的房价却是深圳关内几区最低的。

是城市环境吗？也不是，如果论城市风景，似乎拥有沙滩海浪的盐田区，风景更美，但盐田区的房价和南山没法比。

是地理因素吗？也不是，深圳市政府在福田，而城市的地理中心在龙岗的坂田，但房价却是南山区最贵。

那真实的原因到底是什么呢？真实的原因，其实应该是城市的人口结构！

深圳是一个移民城市，无数前仆后继的新移民，是支撑这个城市的脊梁！也是支撑起各区房价的基础！而深圳的移民结构，却因不同的城区，而拥有各自不同的特色！

经过几十年的发展，深圳这个城市里最核心的和最有竞争力的产业，是科技创新产业和金融产业。福田金融 CBD 成为深圳的金融中心；南山科技园科技 CBD 成为深圳的科技创新中心，也是中国的硅谷！

在这个中国硅谷里，拥有几百家上市公司的企业总部大厦，拥有腾讯、中兴、联想、长城、百度、大疆等等一大批中国顶级的精英科技公司，拥有 60 多万的科技白领人群！并且现在还在持续地建设众多的摩天写字楼、持续诞生无数的大小科技公司......按照南山区政府相关部门的预计，今后的科技园将有 100 万左右的高新白领人群。

所以，目前和今后相当长的一段时间里，来自全国各地的科技精英人才，是构成深圳新移民的主要力量，而这些新移民将聚集在南山，形成人才聚集效应，形成特有的人文软环境。他们中的佼佼者，自然成为南山住房最大的刚需。

再加上目前深圳几乎所有的高等院校，也都聚集在南山，而全国近 50 所精英大学在深圳的分支机构也都设置在南山，使得南山成为深圳的人才高地。

或许有人说，虽然科技企业和大学院校聚集在南山，但他们可以居住在其他城区.......这话是没错，但居住在其他城区，交通成本、时间成本、以及人文软环境，都不是这些科技白领人群的最佳选择，选择其他区居住的人，大都也是出于无奈之举而已。

再看福田，福田的核心产业是金融，再辅以华强北的商贸.........金融产业相对高端，但聚集的从业人员数量却比较少，特别是高端金融人才的数量就更少，这和数量庞大、待遇也较高的南山科技产业的从业人员对南山房地产市场的贡献力度不可同日而语。

所以，这应该也是南山的房价超越福田的根本原因之一。
而日渐没落的罗湖，人口结构，的确是最关键的因素之一！

罗湖的产业，以商贸和服务为主，整体从业人员的文化素质和工资待遇，都不能和南山相提并论。所以，注定不是高素质新移民的首选。所以，渐渐的，罗湖没落了，哪怕罗湖今后建再高的摩天楼，也无法吸引深圳的高素质新移民.......毕竟从罗湖到南山，接近 30 公里的路程，交通成本和时间成本的压力山大。
相反，今后宝安区可能成为新贵，毕竟宝安紧邻着南山，是承接南山购买力外溢的首选之地。
北京的高新科技产业，说白了，本质上是传统媒体的“互联网”衍生体而已，所以北京玩玩新闻门户网站还行，玩其他的，呵呵，和深圳没有可比性！

所以，中国真正的硅谷，在深圳，在科技园！

龙华是福田购买力外溢的承接地，但福田的产业结构注定了龙华只能是福田商贸从业人员的聚集地.......从客户群的档次和实力上看，龙华真的不如宝安。

再看看南山，中国硅谷（腾讯、百度、中兴、联想、长城........）、大型央企（华侨城、招商、华润.......）、核心高校（深大、南科大、北清哈工.......）等精英人才群英荟萃！

而相关的大型商业文化配套设施也日趋强势------现有的欢乐海岸、海岸城、海上世界、益田假日......，建设中的科技园升级版的万象城、以及深圳湾万象汇.........

南山的教育条件也越来越好，南外、南二外、南实验等等，每年的中考成绩也一直排在深圳全市的前列。

华侨城的旅游基地、深圳湾公园、各大美丽的大学校园，让南山的城区在繁华现代的基础上又充满无限的妩媚！

所以，今后的南山城区，对新移民的魅力只会越来越大！南山的房源只会越来越稀缺！对了，还遗漏了南山今后另外一个爆发点：前海蛇口自贸区。

所以，南山成为深圳房价最高的城区，实乃大势所趋。人才才是城市发展的根基，只有吸引得住人才的区域，才有变身为高上大的潜力。

本文转自深圳论坛。

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